Správy & Média

COVID-19 Dopad mimoriadnej situácie na nájomné vzťahy

Dátum: 09/04/2020

V súvislosti s celkovou situáciou ohľadom pandémie COVID-19 a súvisiacimi regulačnými opatreniami, prijatými orgánmi verejnej moci vo vzťahu k podnikaniu v oblasti maloobchodu a poskytovania služieb[1], sa ako nanajvýš aktuálne javia otázky, ako sa vysporiadať s aktuálnym stavom v záležitostiach nájomných vzťahov, v ktorých mnohí z vás vystupujú v právnej pozícii prenajímateľa alebo nájomcu nehnuteľností, prípadne nebytových priestorov.

 

Ako prenajímatelia ste pravdepodobne už zaznamenali žiadosti nájomcov o úpravu (zníženie alebo odpustenie) nájomného alebo zálohových platieb na prevádzkové náklady, zníženia odplát za poskytované súvisiace služby a pod. a máte potrebu právne posúdiť otázky, aby ste sa s takýmito prípadnými žiadosťami nájomcov v tejto hospodársky neľahkej chvíli dokázali kompetentne vysporiadať, prípadne rozhodnúť či takéto žiadosti nájomcov sú založené na reálnom právnom základe, t. j. či nájomcom takéto právo a nároky prináležia, a je teda zákonom podložené im v plnej alebo určitej miere vyhovieť.

Je nám zrejmé, že akýkoľvek výpadok z príjmov nájomného a platieb na prevádzkové náklady môže mať vplyv na nastavené ekonomické ukazovatele u prenajímateľov a taktiež ovplyvniť ich schopnosť dostáť k plneniu vlastných záväzkov voči tretím osobám, ako sú napríklad financujúce banky a iné finančné ústavy, dodávatelia energií a médií a pod.

Na druhej strane, ako nájomcovia, vzhľadom na už v mnohých prípadoch prejavené a ďalšie očakávané negatívne dopady pandémie na Vašu každodennú podnikateľskú činnosť v prenajatých priestoroch, uvažujete o prijatí takých reštrikčných a úsporných opatrení, ktoré by aj Vám pomohli danú nepriaznivú ekonomickú situáciu zvládnuť. Jedným z prvých opatrení v takýchto prípadoch je preverenie právnych možností zníženia pravidelných výdavkov, medzi ktoré v nemalej miere patria náklady spojené s užívaním priestorov, v ktorých vykonávate svoju podnikateľskú činnosť. Jedná sa najmä o platby nájomného a prevádzkových nákladov.

V danej súvislosti sme v našej kancelárii pripravení vám poskytnúť potrebnú právnu podporu pri posúdení jednotlivých opatrení a vyhodnotení opodstatnenosti právnej kvalifikácie a právnej argumentácie úkonov, žiadostí, reakcií a iných požiadaviek vznesených v rámci vyššie uvedeného, či už zo strany prenajímateľov alebo zo strany nájomcov. Je pritom potrebné upriamiť Vašu pozornosť na fakt, že vzhľadom na špecifikum danej situácie, rôznorodosť právnych vzťahov (vzťahy nájomné, leasingové, podnájmy a pod.) a ich rôzny dojednaný obsah práv a povinností, bude a musí byť každý jednotlivý nárok posudzovaný individuálne, zohľadniac všetky špecifiká daného právneho vzťahu v súvzťažnosti k právnej regulácii tak všeobecnej (Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov, Obchodný zákonník, Občiansky zákonník) ako aj vo vzťahu k právnej regulácii prijatej zo strany orgánov verejnej moci a iných úradných miest v priamej súvislosti s prebiehajúcou pandémiou COVID-19. Otázky pôsobenia vyššej moci, vyvinenie sa z plnenia zmluvných záväzkov alebo ich vymáhanie v tejto situácii sú otázkami právnymi, ktoré vyžadujú individuálne posúdenia a prístup, a na ktoré nejestvujú jednorazové a paušálne odpovede.

Reflektujúc vyššie uvedené nie je možné jednoznačne, bez posúdenia konkrétnych okolností príslušného zmluvného vzťahu, prijať jednoznačné a všeobecné závery, ktoré by dali priamu odpoveď (či strane prenajímateľa alebo strane nájomcu) na otázky, ktoré boli vyššie načrtnuté. Je totiž zrejmé, že akýkoľvek právny názor a k nemu prislúchajúca čo najviac právnej úprave zodpovedajúca argumentácia, môže vychádzať výlučne z podrobného preskúmania a preverenia jednotlivého zmluvného vzťahu a až následne, zohľadniac dopad a charakter prijatých všeobecne záväzných opatrení najmä na dané podnikanie a predmet činností, osobu prenajímateľa, osobu nájomcu, predmet nájmu, povinnosti zmluvných strán a ich prípadné porušenie, vady v plneniach, výskyt okolností vylučujúcich zodpovednosť a pod., môže viesť k poskytnutiu takého odporúčania, vyjadrenia, prípadne právnej rady, ktoré budú v čo najväčšej miere reflektovať na konkrétnosti a špecifiká daného zmluvného vzťahu a týmto budú zakladať čo najväčšiu istotu v prípadných sporoch, pokiaľ by oprávnene vznesené požiadavky neboli druhou stranou v rámci plnenia jej zmluvných povinností riadne a včas splnené.

Naša kancelária rieši tieto problémy už niekoľko dní a máme dostatočné skúsenosti s touto problematikou. Pokiaľ sa teda stretnete v rámci svojej podnikateľskej činnosti s okruhom problematiky popísanej vyššie, radi Vám pomôžeme pri jej zvládnutí tak, aby ste mohli minimalizovať s tým spojené straty a negatívne dopady a využili všetky možnosti, ako sa v maximálne miere vyhnúť postihom a následkom prípadného nesprávneho posúdenia veci a konaniu, či postupu v rozpore s platnou právnou úpravou.

 

 

 

 

Neváhajte sa na nás obrátiť!

 

 

[1] Najmä opatrenia Úradu verejného zdravotníctva č. OLP/2576/2020 z 12.03.2020, č. OLP/2596/2020 zo 16.03.2020, č. OLP/2640/2020 z 18.03.2020, č. OLP/2731/2020 z 23.03.2020, č. OLP/2733/2020 z 24.03.2020, č. OLP/2775/2020 z 24.03.2020, č. OLP/2777/2020 z 29.03.2020, č. OLP/2778/2020 z 28.03.2020